編者按：本文來自微信公眾號 新浪科技（ID:techsina），作者：鄭峻，微新創想經授權轉載。

既然硅谷寸土寸金，一地難求，何不再造一個全新城市？

硅谷寸土寸金

我們熟悉的科技創新圣地硅谷，是加州北部舊金山灣區一條狹長地帶。一邊是海灣，一邊是山脈，南北大約80公里，寬度還不到30公里，由101和280兩條高速公路貫穿南北。

廣義的硅谷地圖

廣義的硅谷從北部的舊金山市到南部的圣何塞市，在這個狹長的地帶，居住著近400萬人口(舊金山、圣馬特奧和圣克拉拉三個郡)。其中擁有97萬人口的圣何塞是美國人口第12大城市。

這里聚集著數千家科技巨頭和創業公司，雇傭了50萬多名高科技人才，吸引了美國三分之一的風險投資。從惠普、英特爾、蘋果到谷歌和Meta，一代又一代的科技巨頭在這里誕生，硅谷也成為全球半導體和互聯網中心。

憑借著高科技產業，硅谷是全球人均GDP最高的地區之一，僅次于瑞士蘇黎世和挪威奧斯陸，圣何塞都市區(包括圣何塞、桑尼維爾和圣克拉拉)的人均GDP高達13萬美元。

然而，越來越多的人卻想離開繁華富裕的硅谷。過去兩年時間，這里是美國人口流失最為明顯的都市區，舊金山灣區減少了25萬人口，舊金山人口減少了7.5%，圣何塞更是跌出了美國人口前十的位置。

為什么這么多人想搬離硅谷？在科技不斷造富的背后，舊金山灣區的稅負、物價和房價實在是太貴了，是美國生活成本最高的地區之一。加州地產中介協會(CAR)的數據顯示，圣何塞都市區的平均房價目前高達162萬美元，同比上漲了10.2%。

盡管美聯儲過去一年連續加息，推動美國30年房貸利率突破了7%，房屋銷售市場也陷入了停滯期，目前市場銷售的房屋數量同比減少了62%，但房屋價格并沒有出現下滑，更多的房主和意向購房者都選擇了持股等待。

飽受居不易困擾的并不只是有居民，還有這里的高科技公司們。由于辦公地段稀缺，科技公司要在硅谷南灣擴建新園區，不僅要支付數億美元的高價購置土地，還要通過繁瑣冗長的政府聽證與環保審批程序，甚至還要做出諸多承諾回饋當地社區與居民。

以互聯網巨頭谷歌舉例，外界熟知的GooglePlex總部園區是2003年遷入的，購置于已經破產的SGI公司。但隨著谷歌業務高速增長，這個園區已經遠遠無法滿足需求。僅是2016年到2018年，谷歌在山景城、桑尼維爾和圣何塞就購置了超過28億美元的辦公用地興建新的園區。

蘋果在遷入了太空飛船新總部之后，還保留著此前的Infinite Loop總部，但這還不夠，他們依然在不斷擴大自己的園區規模。今年1月，蘋果以3.46億美元的價格購入了庫普蒂諾總部附近一個包括10座辦公樓的園區；7月，蘋果又斥資7000萬美元購置了周邊一座占地5000多平方米的四層辦公樓。

雖然過去幾十年時間，美國各地都在積極吸引科技人才和創業公司，提出打造新硅谷的愿景，也出現了硅山(德州奧斯汀)、硅灘(南加海岸)、硅港(麻省波士頓)等新的科技創業中心；但硅谷依然是美國不可動搖的科技創新中心。即便是搬到德州的特斯拉、甲骨文等科技公司，也必須將研發中心留在硅谷。

爾灣成功先例

既然硅谷土地資源稀少又昂貴，又牢牢吸引著科技人才和風投資金。那么，為什么不在舊金山灣區附近不遠處，重新規劃和建設一個真正現代化的硅谷都市？

實際上，這個模式在美國早已有了成功先例。加州南部城市爾灣(Irvine)就是著名的埃爾文公司(Irvine Company)在上世紀六十年代統一規劃和建設的一個占地170平方公里的全新城市。爾灣的土地就來自于埃爾文家族的持續收購。

因為來自同一家公司的統一規劃建設，與周邊其他城市相比，爾灣的城市規劃科學合理，道路整潔有序，社區建設完善，綠化優美宜人，而且治安令人安心。顯然，這樣的城市會受到購房定居者的歡迎。

房產中介平臺Redfin的數據顯示，今年8月爾灣的房屋銷售中值高達140萬美元。埃爾文公司也從爾灣的建設和管理中獲得了巨大的經濟回報。值得一提的，爾灣也是中國大陸移民最青睞的定居城市。這里有接近一半的居民都是亞裔，華人比例更接近了三成。

在舊金山灣區復刻一個爾灣？這個投資理念無疑很具想象力和吸引力。而且，已經有家公司在這么做了。

過去的五年時間，有個神秘的財團一直在舊金山灣區北部的索拉諾地區(Solano County)大舉收購土地。這里距離舊金山僅有半小時車程，但經濟發展卻遠遠落后于硅谷，幾乎是天壤之別，還有大片未開發的荒地用于農牧業和風力發電。

為了成片拿到大規模的土地，這群饑渴的投資者甚至愿意支付數倍的高價，讓原先的農場主們瞠目結舌。但看起來投資者們完全不在乎，因為即便支付高價購地，這里的荒原曠野與硅谷相比，依然是白菜價。

過去的幾年時間，這個瘋狂收購土地的財團身份一直是個謎團，甚至有傳言背后是中國富豪要買走美國土地，還引發了當地議員的介入質詢。直到最近，這個財團才揭開了神秘的面紗，向外界展示了一個雄心勃勃的再造硅谷藍圖——“永恒加州”項目(California Forever)。

背后硅谷富豪

神秘公司背后的投資者們

這個財團名叫Flannery Associates，他們的背后投資者是硅谷的頂級億萬富翁們：喬布斯遺孀鮑威爾·喬布斯(Powell Jobs)、風投大亨馬克·安德森(Marc Andreeseen)和他的合作伙伴克里斯·迪克森(Chris Dixon)、LinkedIn創始人霍夫曼(Reid Hoffman)、支付公司Strip創始人柯林森(Colison)兄弟、前Github CEO弗里德曼(Nat Friedman)等人。

永恒加州網站列出的項目投資者

根據最近曝光的公司文件，“永恒加州”項目的最初創意來自一位年僅36歲的高盛交易員斯拉梅克(Jan Sramek)，他在2015年出售了自己創辦的軟件公司之后，開始策劃新創業項目。

2017年，斯拉梅克通過好友、支付公司Strip創始人柯林森(Colison)兄弟的引薦，聯系了硅谷風險投資大亨莫里茲(Michael Moritz)，希望這位傳奇投資者幫助自己推進這個雄心勃勃的計劃：在硅谷不遠處打造一個全新的城市。

出生在英國的風險投資家莫里茲或許是硅谷人脈最廣的大佬。上世紀八十年代初，他曾經是《時代周刊》駐舊金山的科技記者，是喬布斯在媒體圈的好友；喬布斯稱贊莫里茲是他遇到最有才華的科技記者。

硅谷傳奇投資家莫里茲

莫里茲不僅是位成功的記者，他后來成為了硅谷互聯網時代的見證人。1986年，他加入了紅杉資本出任合伙人，先后投資了谷歌、雅虎、PayPal、YouTube等諸多科技巨頭。直到今年，他才辭去了紅杉資本的職位，結束了近四十年的風投生涯。目前他的個人財富約在56億美元。

斯拉梅克的新建城市設想，很快吸引了莫里茲的濃厚興趣，于是他出面聯系了自己的圈內好友；說服這些億萬富翁們共同籌資數億美元在硅谷附近收購土地。

項目啟動者斯拉梅克擔任了“永恒加州”投資基金的董事合伙人，而其他投資者則作為有限合伙人(LP)。斯拉梅克的好友、Strip的創始人科林森兄弟成為了第一個LP，他們目前持有永恒加州大約3%的股權。

Flannery的很多投資者，包括莫里茲和馬克·安德森都曾經公開批評過舊金山政府的無能。過去幾年，舊金山市區到處可見無家可歸者的帳篷，滿地都是排泄物和毒品針頭，打砸搶等財務盜竊犯罪更是猖獗。莫里茲本人甚至不惜個人出資呼吁舊金山民眾施壓政府打擊當地猖獗的毒品和盜竊犯罪，解決滿大街的無家可歸者問題。

既然改變不了舊金山的墮落，那就另起爐灶再建一個全新的城市。從2018年開始，這些億萬富翁投資的Flannery公司就開始在索拉諾地區的Fairfield市，一塊接一塊地上門求購農業土地，無論對方是否計劃出售。

為什么選擇索拉諾地區？這里距離硅谷只有半小時車程，但當地經濟卻依然以農牧業為主，居民收入水平相對較低，也是舊金山灣區最窮的地區。更為重要的是，這里的大片土地都屬于牧場主，收購起來相對簡單。而且，這里有河流，還有海灣，更有豐富的野生動植物資源。

在項目之初，Flannery的土地收購價格甚至還不到每英畝5000美元(一英畝約合4046平方米)。為了說服一些農場主出售土地，Flannery甚至愿意支付比市價高出數倍的價格。面對著不差錢的豪邁買主，當地居民開始串通起來哄抬地價，每英畝出售土地價格從5000美元一路哄抬到最近的2萬美元。

這家神秘的公司很快吸引了當地居民的猜測，也引起了美國聯邦政府的關注，因為索拉諾地區還有一個重要軍事設施：特拉維斯空軍基地(Travis Air Force Base)是美軍在西海岸最重要的空軍基地，也是美軍覆蓋太平洋的空中運輸樞紐。FBI和美國財政部先后介入對Flannery的投資人進行了審核。

買下兩個舊金山

在接到當地農場主報告之后，索拉諾地區的Fairfield市長和聯邦眾議員下令調查這個在當地收購土地的神秘買家，最終發現Flannery在五年時間已經斥資超過9億美元，從當地400多家土地所有者那里購買了140塊土地，總面積超過了5.5萬英畝(約合222平方公里)。

這意味著，Flannery購買的土地已經比兩個舊金山還大(100平方公里)，甚至超過了爾灣的面積(170平方公里)。這群雄心勃勃的科技億萬富翁已經買下了兩個舊金山。

然而，要打造一個的全新城市，單純收購土地只是第一步。在獲取了足夠土地之后，Flannery公司終于浮出水面，上周正式推出官方網站，開始游說當地居民和政府，向他們呈現一個全新的開發藍圖，希望在2024年通過當地批準投資計劃。

永恒加州項目藍圖

按照Flannery公司的規劃，這個占地超過200多平方公里的新城市將要興建數以萬計的居民住宅和社區中心，并且興建購物、餐飲、娛樂等商業設施。這將給當地居民創造收入可觀的上萬個工作崗位。

假設在這里打造一個全新的城市，一套全新建造的住房售價100萬美元(這已經遠遠低于硅谷平均房價)，那么興建1萬套住宅的售價就可以超過100億美元。再加上周邊的商業設施售價與租金，以及公用事業服務業務，這個未來的新硅谷城市項目，投資回報可能會超過著名的埃爾文公司。

經濟回報將是Flannery打動當地居民的關鍵。Fairfield只是一個人口不到12萬的小城，2020年的家庭收入中值只有9萬美元。這個全新的城市新建項目以及未來的商業圈，有望將Fairfield直接變成比硅谷更加現代化和繁華的新興都市，因為一切都是新建的。

硅谷科技富豪規劃設想的城市，必然會具有科技與環保元素。按照Flannery的規劃，這個新城市會穿行著諸多無人駕駛車輛，商業服務區規劃也將在步行可及范圍，減少居民的開車出行需求。

綠色能源同樣會是新城市的關鍵詞。為了做到節能環保，Flannery計劃在新城市興建一個巨大的太陽能發電場，滿足整個城市的能源需求和EV出行。同時，這里還將種植上百萬顆樹木，并且預留多達40平方公里的城市公園和公共空間。

要吸引硅谷民眾前來定居，Flannery還需要修建大量的基礎設施，包括交通和水電。目前連接索拉諾地區與舊金山灣區的80號高速公路只有兩車道，如果未來有數萬新居民，通勤將是一個巨大的挑戰。

規劃、建造和運營爾灣市的埃爾文公司是美國最成功的地產公司。由于他們并沒有上市，因此外界無法獲知埃爾文公司的估值。91歲的億萬富翁唐納德·布倫(Donald Leroy Bren)是埃爾文公司的唯一持股者。從1977年開始，他花了20年時間逐步收購了埃爾文公司的全部股權。

埃爾文公司持有近400平方公里的土地，相當于整個橙郡(Orange County)的五分之一。據福布斯預計，唐納德·布倫(Donald Leroy Bren)目前的財富超過了160億美元，排在全球億萬富翁排行榜的第112位。

Flannery會成為舊金山灣區的埃爾文公司嗎？

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