一個“曾被拋棄”的球館，是如何被運營高手復活的？

編者按：本文來自微信公眾號 懶熊體育（ID：lanxiongsports），作者：李和利，微新創想經授權發布。

西雅圖中心體育館位于西雅圖市以北地區的西雅圖中心，最早因1962年世博會而新建。它最為人所熟知的身份，是1967-2008賽季作為NBA球隊西雅圖超音速隊（俄克拉荷馬城雷霆隊的前身）的主場，隨著2008年超音速隊離開西雅圖，這座體育館也漸漸失去了往日的活力。

跟著一起失去的還有體育館的冠名贊助費，體育館在1995年成功將冠名權賣給了KeyBank，為期15年。由于KeyBank同時也是超音速隊的贊助商之一，由于超音速隊的離開，品牌曝光度隨之下降，KeyBank想在合作期內重新調整冠名贊助金額，經協商一致后，KeyBank和西雅圖市重新簽訂了一份為期2年（2009.1.1-2010.12.31）的新協議，協議中的贊助金額由原先每年250萬美元下降到每年30萬美元。新協議到期后，KeyBank沒有再對冠名權進行續約。

超音速隊離開的原因和政府無法提供滿足球隊要求的體育館直接相關。2006年，當時球隊的老板是星巴克創始人霍華德·舒爾茨，在舒爾茨接手的日子里，球隊遭受了嚴重的經濟損失，這導致他轉向政府尋求公共資金資助，以建造一個更新、更現代化的球館提高俱樂部收入。在未能與西雅圖市就2.2 億美元公共資金擴建西雅圖中心體育館達成一致后，舒爾茨動了出售球隊的念頭。

2006年，一位俄克拉荷馬城的商人貝內特用3.5億美元的對價從舒爾茨手里收購了超音速隊，貝內特承諾將盡自己最大的努力讓球隊留在西雅圖，但前提是能在西雅圖郊區新建一座現代的球館。在未能獲得5億美元公共資金來為球隊建造一座新的郊區球館后，貝內特于2008年正式決定將球隊遷至俄克拉荷馬城。當然，NBA業內也有一個很流行的說法，貝內特從來就沒想過把球隊留在西雅圖，俄城是他的家鄉。

兩次動用公共資金為球隊建設“新家”受阻，最大的障礙來自于西雅圖對公共資金投向職業體育俱樂部有明確的投資回報考量。2006年西雅圖選民以74%的贊成票通過了一項倡議，該倡議要求西雅圖市對職業體育組織提供的設施價值必須大于等于所提供設施的公允價值，而公允價值通常被視為不低于30年期美國國債的回報率。也就是說，不論是舒爾茨的擴建方案還是貝內特異地新建方案，如果需要大量的公共資金投入，每年球隊就需要用更多的錢去承租公共體育設施，以滿足對公允價值的考量，這就成為了球隊和城市暫時無法調和的矛盾，也可以說是逼走超音速隊的直接導火索。

超音速隊離開后，西雅圖中心體育館經歷了不溫不火的幾年，雖然也舉辦了一些大型賽事，但顯然無法滿足西雅圖作為一座國際級城市的雄心，何時能重現往日的榮光？時間來到2016年，西雅圖市政府決定針對西雅圖中心體育館更新改造方案進行公開招標，招標文件里提出了以下七點想要實現的目標：

? 提供一個世界級的競技場，以吸引和呈現音樂、娛樂和體育賽事，包括NBA和NHL賽事；

? 提供的項目設計和場館運營的方式應與所在地區和鄰近社區相結合并加強其聯系，并符合城市設計框架；

? 在最低限度的公共財政參與下，實現項目的設計、開發、拆除(如適用)和建設；

? 為項目提供成功和可持續的運營，使其成為一個世界級的場所，同時滿足公共財政對運營階段的參與最少；

? 減輕因項目建設和后期運營所造成的交通運輸影響；

? 以對工人公平并符合城市種族和社會正義倡議的方式提供項目建設和運營；

? 提供的項目設計和場館運營要與西雅圖中心片區進行整合，為西雅圖中心的活力做出積極貢獻。

項目吸引了兩家聯合體來進行投標，分別是Oak View Group（后稱OVG）和Seattle Partners（后稱SP）。SP由著名場館開發運營公司AEG和西雅圖當地專門從事PPP業務的Hudson Pacific Properties共同組成。而OVG則是一家成立一年左右（2015年10月成立）、從事體育&娛樂的咨詢、開發和投資公司，由于成立時間短，OVG在當時甚至都沒有任何業績。

這種牌面上看似差距懸殊的對決，但結局卻讓人意想不到。深入了解OVG后發現，它的創始人Tim Leiweke（后稱Tim）曾經擔任AEG總裁兼首席執行官長達13年，參與了眾多場館項目的開發，比如斯臺普斯中心、堪薩斯城的T-Mobile 中心以及倫敦的O2，他還先后擔任了很多職業體育聯盟的俱樂部總裁職務，是美國著名的體育高管，2015年他成立OVG，并成為它的首席執行官。這是一場老AEG人獨立門戶后對老東家的正面對話。

Tim的團隊旨在西雅圖打開他們新的事業版圖，他們深知自己的劣勢，但充滿了決心，也志在必得。設計方面邀請了著名的場館設計公司POPULOUS來操刀，POPULOUS是新熱刺球場等一眾新球場的設計方，今年女足世界杯有一半的球場設計也來自于他們，有著極其豐富的經驗。融資方面，Tim團隊施出大招，他們規避了第91號倡議，決定采取私人融資而非爭取公共資金的形式，這是OVG和SP團隊在方案上最大的差異。Tim也發動一切可以發動的資源，承諾為西雅圖再帶去一支職業頂級球隊。由于在設計、融資和球隊引進方面，OVG擁有充滿競爭力的提案，這也使得他們最終贏得了這場方案比選的勝利，成為了西雅圖中心體育館更新改造的開發團隊。

接下來，我將為大家深度復盤，OVG和SP在設計、融資等方面雙方方案的異同，以及OVG勝出的關鍵。

關于設計

1、改造的方式。OVG提出了一個更像復建的方案，即原址進行拆除重建，地下空間不僅要下挖，而且地下的整體外輪廓都要進行擴展，最終的總建筑面積達到7.4萬㎡，是之前的一倍左右。復建的好處是不受原來的空間結構限制，能夠徹底的實現各種功能的改造。SP的方案則像是一個擴建方案，大部分的主體結構都不動，只對球場南邊的區域進行擴展，以滿足使用的要求。但這種擴建，主體還是保留了原來的結構，使得設計上顯得“束手束腳”，很難施展開來。這也是方案比選中，比選小組認為OVG的方案更甚一籌的原因之一。下圖一展示的是兩個方案與老體育館的前后對比圖。下圖二展示的是體育館從1962年到現在的剖面變化情況。

2、冰籃轉場的座席布置。由于體育館是按NBA和NHL的標準打造的，冰球場地大過籃球場地，如何布置座席來填補冰籃轉場時出現的空白也成了此次方案比選的關鍵。OVG選擇了可伸縮座椅，舉辦籃球比賽時，伸縮座椅全部拉出來，這也能創造出更多視野很好的觀賽座席。SP選擇了便攜式的地板座椅，比選小組并不認可這樣的方案，跟可伸縮座椅相比，便攜式地板座椅將犧牲掉很多優質的觀賽區域，不夠經濟。

3、大屋頂的遺產保護。老體育館的大屋頂從1962年建成以來就一直被保留，已經成為西雅圖的一種城市記憶，大屋頂也列入了當地的遺產保護名錄。OVG雖然采用了復建方案，但100%保留了原來的大屋頂，他們提出的方案是在施工過程中將重達4400萬磅的屋頂吊起并懸掛在場地上方，通過臨時搭建的結構進行支撐，然后在屋頂之下開展施工作業，聽起來這是一個瘋狂的想法，但最后的結果是OVG確實是這樣實施的，雖然付出了成本超支的代價。由于SP選擇的是一個擴建方案，在前文中提到，他們是往南進行了擴展，由于沒有進行下挖，所以屋頂必須也同時向南進行延伸，這就導致他們無法像OVG一樣100%完整保留大屋頂，這樣的方案可能會在遺產保護的考核項上扣分。

4、與鄰近社區的聯系。這一點SP要比OVG做得更好，由于體育館南側是一所大學，比選小組希望體育館的改造更新也能惠及所在社區，但OVG的方案更多的是考慮場館設計本身，而并沒有從社區激活的角度來進行整體設計。SP在項目所在區域規劃了很多藝術文化類的線路將體育館和周邊社區進行串聯，雖然比選方案中并沒有更多的展開，但該理念還是得到了比選小組的認可。

總的來說，OVG針對體育館本身的設計方案比SP要更大膽，由于復建方案比擴建方案受到的約束要相對較小，設計方案便能更好的將經營思路貫徹到位，不破不立才能重獲新生。

關于融資

OVG和SP當時提交的投資額分別是5.64億美元和5.21億美元，OVG略高一些，針對各自提出的投資額，雙方又分別提交了一份融資方案。

OVG的融資方案是：

? 所有者權益：2.77億美元；

? 私人貸款：1.97億美元；

? 歷史稅收抵免：0.5億美元；

? 城市增量稅收再投資：0.4億美元。

SP的融資方案是：

? 所有者權益：2.71億美元；

? 城市債券融資：2.5億美元。

在所有者權益方面雙方差距不大，最大的差異來自于余下的資金都是從何而來，我們先拋開OVG提出的歷史稅收抵免和城市增量稅收再投資兩個細項不管，余下的大頭，OVG采用了私人貸款，而SP直接尋求了公共資金的資助，這也是場館開發中比較常見的兩種融資選擇。

在很多地方，興建體育場館通常能獲得一定的公共資金資助，政府通過發行債券或類似債務的方式資助場館項目開發。洛杉磯市在1998年為斯臺普斯中心提供過7000萬美元的資金，這筆資金被用于收購擬建場地周圍的土地，并進行場地準備工作（拆除、設施搬遷等），在這筆資金中，1200萬美元是直接撥款，其余5800萬美元來自市政債券收益和市政儲備基金。一些與項目相關的收入（比如停車場收入）被確定為償還城市債券的來源，除此之外還有一些與稅收相關的收入也作為還款的來源，比如堪薩斯城在2007年為建設T-Mobile Center提供了2億美元的資金，償還來源為全市范圍內的汽車租賃稅。休斯敦市政府為BBVA Compass體育場的建設提供了2000萬美元的公共債券，這些債券則由體育場項目所在的重建區內產生的財產稅增量收入作為還款來源。

SP提議的擬發行2.5億美元30年期債券將是西雅圖歷史上規模最大的城市債券。按照SP提供的財務模型，第一年的債務償還額將為1125萬美元，每年按2.58%的速度增長。而第一年的償還來源有：1）城市增量稅收:360萬美元（年增長2.9%）；2）每張門票里包含的設施費:390萬美元（年增長2.3%）；3）SP提供的租金:500萬美元（年增長2.0%），總計1250萬美元，可以基本覆蓋債務償還額。如果租金和設施費的支付以及城市獲得的增量稅收收入不能完全滿足城市對城市債券的年度償還義務，SP將向城市支付該差額金額，即對這部分差額進行兜底。

由于要依靠收入來償還債務，比選小組對預計收入的可行性進行了深入分析。初步認定某些收入來源的可持續性會是一個重大問題。由于招標文件中提到希望盡可能的降低公共資金的投入，因此SP的融資方案可能會面臨比較大的風險。

OVG的方案則針對1.97億采取私人貸款進行融資，這是兩者最大的不同。OVG計劃與知名投行高盛合作，融資預計將分兩步來進行。第一步將先發行一個5年期的工程貸款，該階段高盛將采用銀團貸款（syndicate）模式，該模式是由獲準經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參與組建一個銀行集團，并采用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式，高盛就是這家牽頭行。這種方式有籌款金額大，貸款期限長、分散貸款風險、籌資時間短，費用合理等優勢。高盛曾經為薩克拉門托國王隊和密爾沃基雄鹿隊的球館項目提供過這種方式的工程貸款，在這個領域擁有豐富的經驗。工程貸款的結構預計將允許OVG在整個施工期間按月提取貸款，這將降低施工期間的利息成本。該貸款的最終期限預計為5年，并可在任何時間提前償還，不需支付罰金。第二步是發行一個25年的長期借款融資。在場館開業時或者開業前，工程貸款將在私募債券市場進行再融資。長期借款融資預計將以單一利率定價，預計這些債券將出售給私募債券投資者(通常是人壽保險公司等，如NY life和MetLife)，他們是體育場和競技場融資市場的定期參與者。

OVG融資方案中提到的歷史稅收抵扣概念，它其實是一項間接的聯邦補貼，用于資助歷史建筑的修復，對符合條件的支出提供 20%的稅收抵免。雖然OVG似乎有能力獲得這些稅收抵免，但OVG仍然顯得比較穩健，它承諾先提供5000萬美元的股權，從而消除無法及時獲得抵免所帶來的風險。雖然沒有要求政府通過發行債券的方式進行融資，但OVG還是建議在項目的最初期限內，將來自場館開發帶來的增量稅收收入中的4000萬美元再投資于該物業。對于增量稅收的超出部分，雙方進行比例分成。

OVG的融資方案的一個主要優勢是，它不需要預先引入公共資金(即不發行債券)，這也充分響應了招標文件中的相關要求。OVG也承諾設立資本儲備基金，用于建筑物的維護和資本改善。球館建成后，他們將首先出資100萬美元，然后每年再追加100萬美元，直到達到500萬美元為止。

關于球隊引進

從結果來看，OVG和西雅圖海妖隊（NHL的第32支球隊）共同出資組建了新場館經營主體，持股比例為51：49，OVG占大股，西雅圖海妖隊成為了新體育館的常駐球隊。在西雅圖市極其迫切的希望重新引進一支NBA或NHL球隊的背景下，OVG成功的幫它實現了這一目標。

早在2017年12月西雅圖市正式與OVG就重新開發西雅圖中心體育館項目簽署合作備忘錄后不久，NHL理事會就一致投票批準了西雅圖擴張特許經營權的申請，當時NHL只有31支球隊，再補充一支球隊來平衡賽程也變得理所當然。如此快的速度獲得批準，OVG想必謀劃已久。

而OVG的創始人Tim為了能讓這個項目按照自己可控的方向發展，甚至找來了他的親弟弟Tod，希望兩兄弟一起重倉西雅圖。60歲的Tod現在是西雅圖海妖隊的CEO，和他哥哥一樣也是一名美國體育行業的高管，曾擔任過NFL的COO以及MLS、NBA、NHL中多個俱樂部的高管，兩兄弟曾經同時在NBA和 NHL聯盟中的不同俱樂部工作過，但從未在同一支俱樂部效力，如今兩兄弟因為西雅圖也算走到了一起。NBA這些年也一直在探討擴軍的可能性，西雅圖是聯盟眼中優先級很高的候選城市。

這座新體育館于2021年10月第一次對外開放，最終的造價也比預期翻了一倍，達到11.5億美元。亞馬遜購買了這座體育館的冠名權，金額預計在20年3-4億美元左右，這座球場被命名為氣候承諾球館，亞馬遜方面給出的解釋是希望以此作為應對氣候變化的定期提醒。經過改造的氣候承諾球館，預計每年將舉辦 200場活動，其目標是到2024年清除一次性塑料。除了在其冰系統中使用再生雨水外，這個擁有18100個座位的競技場將完全由可再生電力供電，其中一些將由現場太陽能電池板產生。目前這座場館已成為世界上第一個獲得國際生活未來研究所凈零碳認證的競技場。

在SP最后寫給西雅圖市關于退出項目競標的說明函中他們提到，他們是從實際出發才提出這樣一種融資方案，并嚴重質疑競爭對手OVG對于項目的交付能力。Tim作為老AEG人在這場與老東家的正面交鋒中取得了勝利，他甚至拉上了自己的親兄弟一起重倉這座城市，飆升的投資意味著巨大的資金壓力，私人貸款帶來的是比公共債券更高的資金成本，浸淫美國體育產業數十年，經歷過無數場館開發運營項目的兩兄弟能否開著這艘航空母艦繼續披荊斬棘，我們也拭目以待。

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