富力創(chuàng)始人張力走出“行賄門”。

編者按：本文來自微信公眾號 豹變（ID：baobiannews），作者：詹方歌，微新創(chuàng)想經授權轉載

富力創(chuàng)始人兼董事長張力回國，一場始于2022年11月的行賄案暫時告一段落。在地產行業(yè)野蠻發(fā)展年代，綽號“豹子頭”的張力，曾經迅速將富力帶到了千億規(guī)模。如今張力回歸，能讓日子不太好過的富力久旱逢甘霖嗎？

張力回國了，這或許是富力集團近段時間以來為數不多的好消息。

7月21日，有市場消息稱，富力創(chuàng)始人之一張力行賄美國官員的案件暫時告一段落，目前已經乘飛機返回國內。

富力地產則在港交所公告稱，張力已經就上述案件與美國加州北區(qū)檢察官辦公室簽訂暫緩起訴協議，并且暫緩起訴協議并不構成對指控的定罪。如果張力遵守暫緩起訴協議的條款，該指控將被撤銷。

同時，公告中強調，富力地產及其任何附屬公司不涉及該案，該案也不會對富力的業(yè)務及營運造成任何重大不利影響。

在張力回國幾天前，今年7月12日，由于2000萬元的票據糾紛，兩家開發(fā)商將富力地產告上法庭，對富力地產提出了破產清算的申請。最終法院對破產清算不予受理，理由是富力地產資不抵債的證據不足。

在地產圈，張力由于行事作風果敢生猛，被稱為“豹子頭”。然而，案發(fā)以來，張力已經沉寂許久，低調或許不僅是案件本身帶來的影響，更重要的是，屬于地產行業(yè)高歌猛進的年代已經過去了。

張力回歸之后，會為富力帶來久旱后的甘霖嗎？

01 1.29億保釋金與兩萬一瓶的葡萄酒

對于張力的回國，美國加州北區(qū)檢察官辦公室給出了來自官方的詳細回答：現年70歲的張力在當地時間7月20日出庭，承認了對他本人的指控，被以保釋形式釋放。如果張力遵循延期起訴協議，針對他的指控或將在三年內被駁回。這場從2022年11月蔓延至今的案件，終于有了階段性的進展。

2022年11月，張力在英國倫敦被捕，罪名是賄賂前舊金山公共工程主管穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru）。同年8月，這位舊金山官員被判處了7年的監(jiān)禁。

根據彭博社此前的報道，張力被捕后，法官批準其以1500萬英鎊（折合人民幣約1.29億元）的高額保證金被保釋。彭博社稱，這是英國法院有史以來最高額的聯合保釋金。富力地產隨后表示，公司沒有向張力提供這筆錢，但卻沒有否認金額。

一份司法材料透露了許多有關張力與努魯的交往細節(jié)。

在努魯的描述中，他的這位“中國排名第五的富豪朋友”，擁有105家五星級酒店。2018年11月，張力邀請包括努魯和他女兒在內的一行人來到中國，把他們帶到自己的度假小鎮(zhèn)參觀。

努魯稱，張力展示了私人飛機，還有像博物館一樣的房子。努魯還收到了張力的禮物——“一些不知道值多少錢的石頭”，以及一瓶昂貴的葡萄酒。

晚宴上的酒是五十年陳釀的茅臺，努魯稱“一瓶價值一萬美元”。周六晚上他們再次與張力共進晚餐時，張力拿出了價值2000多美元的法國葡萄酒。努魯驚嘆之余甚至查了一下這瓶酒的價格：2700美元，折合人民幣大約兩萬塊。

在這趟旅途中，努魯感嘆，自己和女兒都已經習慣了幾乎不用做任何事，也不用想錢的問題。

而努魯需要做的，則是幫張力搞定他在舊金山的地產項目——555 Fulton所需的審批文件。這個項目的窗戶玻璃原本沒能通過政府審核。舊金山當地媒體曾報道稱，張力在2015年買下這棟建筑后，建造了139套住房，卻遲遲未能填滿底層1.67萬平方英尺的零售空間。

事實上，這棟建筑的持有者不是上市公司富力地產，而是張力及其關聯方共同持股的公司Z&L Properties。

賄賂案東窗事發(fā)之后，今年4月，曾有外媒報道稱，Z&L Properties已經簽訂合同，將555 Fulton出售給新的買家。但6月份來自《舊金山商業(yè)時報》的最新消息卻顯示，新任買家雖然以1250萬美元接手了18套沒賣完的公寓，但卻沒有一并接下底層的零售空間。

賄賂案暫時被擱置，但張力想脫手這塊燙手山芋，或許沒那么順利。

02 海外資產與大佬圈子

公開資料顯示，Z&L Properties或成立于2014年，總部位于加利福尼亞，專門從事高層混合用途建筑的開發(fā)。雖然富力地產發(fā)聲明撇清了與該公司的關系，但二者在海外投資的時間線上幾乎亦步亦趨。

根據可考的信息來看，富力地產最初開始布局海外市場是在2013年，公司以85億元人民幣拿下了馬來西亞的四幅空置永久業(yè)權地塊，及兩幅永久業(yè)權填海地塊，并將其用作商業(yè)和住宅的建設。

隨后，富力地產接連在英國、馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國等地拿地開發(fā)，但卻沒有涉足Z&L Properties重倉的美國市場。

2021年，富力被債券違約困擾，除了內地資產，海外資產也被擺上貨架，只是似乎賣得很不甘愿。

2022年3月，富力地產宣布將其位于倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發(fā)展，當時富力預計，這筆交易將虧損約6884.5萬英鎊（約7.02億港元）。

但事實上，這筆交易更像是一場類似資產證券化的約定。2022年9月，富力地產宣布回購Vauxhall Square，回購的資金來自一家名為Flow Capital的公司。

這筆交易聘請的英國法律顧問在其公司官網透露，Flow Capital是新世界發(fā)展首席執(zhí)行官鄭志剛創(chuàng)立的資產管理公司Astera Capital Partners的附屬公司，其為這筆交易提供了高達1.09億元英鎊的過渡性貸款。

而鄭志剛的祖父，正是當年名噪一時的港商鄭裕彤。鄭志剛出手幫了張力，而鄭裕彤則是幫了一起打牌的牌友許家印。地產大佬們的圈子聯系之緊密，還不止于此。

2022年4月，富力緊接著決定出售其位于倫敦的另一個項目Thames City，買家則是自2015年以后專注英國地產投資的中渝置地創(chuàng)始人張松橋。這位隱藏大佬上一次出現在人們的視野中，還是幫許家印代持其在英國購入的倫敦第一豪宅。

Thames City地塊原屬于萬達，由中渝置地和富力在2017年共同接下。而2017年的另一個標志性地產事件，則是萬達文旅和酒店資產大甩賣。坊間傳聞，王健林在那場包括富力、融創(chuàng)等頭部地產公司在內的談判中，忍不住摔了杯子。后來王健林回應稱，摔杯純屬謠言，“明明是談笑風生”。

出售Thames City項目，最終使富力地產錄得虧損約18.4億港元，但卻獲得了用于償還貸款的寶貴流動資金。

年報數據顯示，截至2022年末，富力在海外的在建物業(yè)還有52.9萬平米，占總在建物業(yè)比例約為2.7%；海外土地儲備還有583.3萬平米，占總土儲的比例約為9.9%。

從項目端來看，富力在英國仍持有3個項目，其他國家方面，澳大利亞5個、馬來西亞3個（包含一個投資性物業(yè)）、柬埔寨2個、韓國1個。從銷售端來看，2022年富力地產海外協議銷售額對總銷售額的貢獻比例僅為4%。

03 張力回歸，富力久旱逢甘霖？

張力案暫時告一段落，對富力來說，是許久不見的利好消息。過去兩年，富力過得并不如意。

7月12日，廣州兩家公司剛剛聯合對法院提出申請，要求對富力地產進行破產清算，理由是廣州富力資產不足、缺乏清償能力。富力迅速發(fā)布公告回應，目前公司不存在資不抵債的情況，且經營正常，不具備破產條件。法院的裁定也確認了這一點：不予受理對富力的破產重整申請。

這次張力回歸，除了名義上的利好外，會為富力帶來久旱后的甘霖嗎？

富力是地產公司中不太常見的“雙老板制”。

2022年年報顯示，董事長李思廉所占股比為28.97%，聯席董事長張力的持股比例則為27.77%。2021年9月，兩人曾共同拿出80億元港幣股東資金，為富力地產提供財務支持。

2019年，李思廉曾在富力中期業(yè)績會上表示，自己和張力關系非常好，合作30年從沒吵過架。而合作多年來，張力也從未把兒子張量塞進富力體系內，而是讓其另起爐灶。

坊間傳聞，李思廉負責把控富力的銷售及財務，而張力則主管投資拿地和開發(fā)建設，綽號“豹子頭”，形容其行事作風之果敢。這樣的特質在地產行業(yè)野蠻發(fā)展的年代，迅速將富力帶到了千億規(guī)模，一度做到行業(yè)第四。

但事實上，高土儲的發(fā)展模式也留下了隱患。前述富力9.9%的海外土儲占比，和4%的海外銷售額占比，便是高土儲模式影響延續(xù)至今的證明。

2018年首次迎來千億規(guī)模之后，富力在2019年突然對內宣布，下半年停止拿地。而李思廉則在2019年中的業(yè)績會上承認，這份文件是他自己起草的，整篇文字還有兩句：“如遇有優(yōu)質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。”公開資料里呈現的富力集團董事長，是他本人。

張力案發(fā)后，一向低調的李思廉在公開場合的發(fā)言也更加直白。

今年3月，他在中國房地產高峰論壇上表示，早年房企無序發(fā)展主要是對規(guī)模增長的誤判：當時上市企業(yè)相信土地增值會快于利息支出；其次，一些企業(yè)認為市場空間足夠大，增加的土儲有消化空間。

李思廉說：“當時企業(yè)都追求最少三年的土地儲備，這樣才能保證企業(yè)每年20%-30%的銷售增長。”

但地產下行周期不會容忍這樣的判斷失誤。2023年6月的最新數據顯示，富力地產整月銷售額約29.7億元，同比下降36%。2023年前五個月，富力總銷售額為105.6億元，同比減少了51.63%。

持續(xù)下行的市場環(huán)境中，除了賣資產和尋求債務展期，似乎沒有更好的辦法。然而，全行業(yè)的高土儲現狀擺在眼前，富力想要找到合適的買家，并不容易。

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